La gestión del riesgos o Risk Management, es una de las tendencias actuales que se está posicionando como la principal habilidad demandada por el mercado inmobiliario a las empresas de Project Management. En los próximos años vamos a presenciar cómo los clientes necesitarán de un rápido, experimentado e independiente soporte técnico para analizar los riesgos que conlleva una oportunidad de negocio.
Por Jordi Seguró Capa
Berlich. Fuente: El Pais
Según la American Society of Civil Engineers, el 53% de las empresas en los Estados Unidos, país puntero en “Risk Management de proyecto”, no tiene un programa de gestión de riesgos y sólo el 41% tiene un especialista en riesgos dentro de su empresa. Sin embargo, el 83% de las empresas asegura que la gestión de riesgos produce ahorro económico. Cuando no existe esta figura dentro de una empresa, hay que contratarlo fuera y ésta es una oportunidad para las consultoras especializadas en Project Management; o incluso, si se tiene un gerente de riesgo, la opinión independiente de una empresa profesional favorecerá enormemente la negociación.
En España, sólo el 36,7% de las empresas han definido y comunicado un procedimiento de gerencia de riesgo, pero un 33 no lo tiene y el 26,7% se encuentra en elaboración según Agers, la Asociación Española de Gerencia de Riesgos. Si consideramos estos datos según el sector de actividad, la gestión de riesgos es mayoritariamente usada en sector industrial (43%), comercial (10%), servicios (26,7%), banca y seguros (10%) y en último lugar por el sector público (3,3%).
Del Risk Management al Precio Justo
La gestión de riesgos o Risk Management es un procedimiento para identificar, medir y mitigar los riesgos a la hora de acometer cualquier proyecto. En una inversión, la valoración de los riesgos puede ser determinante para negociar el precio justo. De allí la importancia de la objetividad y la independencia del equipo que lo realice, pero también la experiencia, porque aquellos que han gestionado globalmente una multivariedad de obras son los que pueden poner precio a los riesgos y a las futuras inversiones que demandará un edificio.
La gestión de riesgos es parte del servicio global del Project Management, y descansa en un especialista que cumple su función dentro de un equipo, sobre todo en la fase de viabilidad. En tiempos de crisis, este servicio adquiere autonomía y una importancia estratégica y su clave estará en la trayectoria profesional de la empresa.
Pero ¿cuáles son estos riesgos que amenazan un proyecto de construcción? Como en la mayoría de los negocios, un proyecto puede verse frustrado por un buen número de factores como plazos excesivamente rígidos, un diseños singular, costes establecidos de antemano que pueden variar, intervención de muchos agentes, gran cantidad de actividades con bajo nivel de prefabricación, complejidad en las licencias o que se destine a un uso público, entre otros.
La labor de las empresas de Project Management ha de valorar todos estos posibles riesgos, situándose en el propio escenario del proyecto y ofrecer una respuesta que permita eliminarlos.
En mi opinión, es necesario reubicar el sector del Project Management, puesto que los próximos años van a estar marcados por la práctica desaparición del mercado inmobiliario tradicional. Hay nuevos mercados y nuevos clientes y estamos reinventando el perfil de los próximos años. Hasta ahora el riesgo contaba relativamente poco en los proyectos. Los parámetros de tiempo, costes y plazos marcaban la gestión del riesgo. La gestión del riesgo se configura como un elemento clave y en ella se incluye la gestión de los riesgos económicos e incluso de los financieros que aseguran la viabilidad del proyecto. Ahora estamos profundizando en esta línea, buscando otros agentes de la promoción que no son únicamente los promotores. Entre estos nuevos clientes, cada vez es más frecuente encontrar quienes busquen transferir el riesgo, incluso el financiero. Es en este nuevo nicho de mercado, donde las empresas de Project Management ofrecen conocimiento y experiencia en sus prácticas.
Aunque pueda resultar un sector nuevo para nosotros, los activos inmobiliarios adjudicados en entidades financieras se perfilan como una tendencia que no debemos descuidar. En ellos la gestión del inmueble y su explotación en el mercado a través de la venta o el alquiler, requiere de un conocimiento técnico que en la mayoría de las ocasiones las propias entidades no saben o no están dispuestas a atender. Es aquí donde toma protagonismo el papel de un buen Risk Manager. Nuestra conocimiento transversal del mercado inmobiliario está siendo muy demandado por los bancos, ahora que disponen de gran número de inmuebles no deseados. Varias de las empresas pertenecientes a AEDIP los saben y han dedicado profesionales a la gestión de estos activos para las entidades financieras. Este negocio se va a ir desarrollando en los próximos años de manera más significativa. En estos momentos nos encontramos en una fase de análisis para determinar qué tipo de activos han pasado a los balances de las entidades financieras, porque en algunos casos los proyectos se han quedado sin finalizar.
Una vez adjudicados se decidirá el futuro de estos inmuebles y es donde tendrá más protagonismo nuestra actividad. Nuestra experiencia puede indicar los pasos a seguir en cambios de titularidad, gestiones administrativas, contabilidad y explotación comercial. En cualquier caso, el proceso de cierre de operaciones para sacar estos activos al mercado requerirá profesionales de la dirección integrada.
ISO 31000:2009 Gestión de Riesgos
En noviembre del 2009 la Organización Internacional para la Estandarización (International Organization for Standardization – ISO -) publicaba la ISO 31000:2009 (Gestión de Riesgos: Principios y Directrices), con el objetivo de ayudar a las organizaciones a gestionar sus riesgos de manera eficaz.
Esta norma se convierte en el primer estándar en establecer un marco general sobre el que desarrollar los procesos de gerencia de riesgos y consta de cinco cláusulas y un anexo. Es una actualización de la Guía 73:2009, Risk management vocabulary, que complementa la ISO 31000, al proporcionar una colección de términos y definiciones relacionados con la gestión de riesgos.
El conjunto de normas ISO 31000, se completa con la ISO 31010:2009 que es una norma de apoyo que ofrece orientación sobre la selección y aplicación de técnicas sistemáticas para la evaluación de riesgos.
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