HILL INTERNATIONAL, asesor técnico en la operación de adquisición del Hotel Ritz de Madrid

Mandarin Oriental Hotel Group y Olayan Europe Limited, en su proceso de adquisición del Hotel Ritz de Madrid con el objetivo de transformarlo en un Hotel Mandarin Oriental, ha contado desde el inicio de la operación con el asesoramiento de Hill International Spain .

 

Hill International Spain cuenta con un departamento específico para el asesoramiento en operaciones de compraventa: Acquisitions Advisory Services Deparment, desde el cual se da un servicio integral de asesoramiento técnico-económico-urbanístico a potenciales inversores sobre activos inmobiliarios.

El trabajo de asesoramiento se realiza ad-hoc según necesidades de los clientes. En el caso específico del Hotel Ritz, el ejercicio se dividió en tres fases;

• Una primera fase de análisis de riesgos y condiciones preexistentes;
• Una segunda fase, acotando diversos escenarios de adaptación del hotel a los requisitos de Mandarin Oriental (de Belmond a Mandarin Oriental);
• Una última fase de cuantificación pormenorizada (técnico-económico-temporal)  del escenario elegido por  el inversor.

Durante la primera fase, el equipo de Hill International realizó un estudio riguroso del estado del inmueble desde el punto de vista técnico, verificando el estado de las instalaciones y obra civil, así como el del cumplimiento de las normativas locales y estatales.

A su vez, dado el carácter singular del inmueble, se revisó la situación administrativa urbanística del edificio, proporcionando a los técnicos de Mandarin Oriental información, no sólo sobre la situación actual del mismo, sino también sobre el potencial del edificio.

Para ello, durante el proceso se realizaron visitas al inmueble, a los técnicos facultativos previos y a la Administración Pública, siempre en constante comunicación con el equipo técnico, financiero y jurídico de Mandarin Oriental, dando respuesta, no sólo a las consultas habituales, sino también a aquellas específicas de Mandarin Oriental.

Finalizada esta fase y cotejada con el equipo de Mandarin Oriental, dio comienzo una segunda fase donde por parte de Hill International se recogieron  las inquietudes y objetivos del cliente, verificando la viabilidad de cada uno de sus estándares mínimos y máximos.

Todo ello se realizó a través del equipo multidisciplinar con el que cuenta el departamento: ingeniería de instalaciones y estructuras y  equipo de arquitectura y urbanismo.

Hill International desde su estructura general ofrece a sus clientes, en estos procesos, servicios generales de consultoría específica: departamento específico para del sector Hotelero y departamento general de Costes y de Planificación.

Durante esta segunda fase se mantuvieron diversas reuniones con el equipo de Mandarin Oriental dando como resultado  una valoración de varios escenarios posibles, viables y adaptados a los tres parámetros:

• Limitaciones debidas a la localización (normativa específica y edificio);
• Limitaciones técnico- económicas;
• Limitaciones cualitativas según estándares de Mandarin Oriental.

El cliente, dados estos escenarios y analizados unilateralmente, tomó una decisión sobre cuál de ellos se debería analizar en profundidad, lo que estableció las bases para el inicio de la tercera y última fase.

La tercera fase, consistió en un análisis pormenorizado del escenario de inversión, realizando una estimación de costes, una planificación temporal de la inversión y un desglose de los riesgos de mayor importancia detectados. Esta fase fue cotejada y revisada por ambos inversores: Mandarin Oriental y Olayan, así como por una auditoría externa contratada por los mismos (WT).

Durante todo el proceso la comunicación ha sido constante y fluida, siendo el resultado más bien un proceso de trabajo de equipo Mandarin Oriental-HILL que de asesor-cliente, dando siempre respuestas de inmediato en aquellas en las que era posible, así como hojas de ruta para el proceso de transformación o pautas de seguimiento futuras.

El ejercicio de auditoría técnica es siempre complejo y el proceso de investigación debe adaptarse a las tres variables fijas: edificio, cliente y objetivos, por lo que el trabajo y puesta en común de los resultados de la investigación deben ser siempre un camino de ida y vuelta, edificio-cliente, cliente-requerimientos, requerimientos-edificio, todo ello con el objeto de realizar una inversión, cuanto menos, acotada en todos sus riesgos.

Éste, entendemos, ha sido el caso del futuro proyecto de Inversión del nuevo Hotel de Mandarin Oriental en Madrid.

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La historia del Ritz: desde la inauguración del edificio por el rey Alfonso XIII el domingo 2 de octubre de 1910 en compañía de los ministros y representantes de la alcaldía de Madrid (siendo alcalde José Francos Rodríguez), ya han pasado cien años.1 El Hotel surge de una necesidad hostelera creciente de la ciudad de comienzos del siglo XX. Los periódicos de la época resaltan el sitio en el que se ha construido como el más sano y tranquilo de Madrid. El emplazamiento elegido era antes un descampado, ocupado por algunos barracones (pertenecientes al Circo Hipódromo) así como por los jardines del antiguo Teatro Tívoli. Todos estos terrenos pertenecieron anteriormente a los jardines del Buen Retiro de Madrid.

Se inició el estudio de la construcción del hotel a instancias del rey Alfonso XIII quien, a la vuelta de una gira por Europa, se percató de que la Corte española carecía de un hotel con la dignidad suficiente para recibir a la realeza europea y demás visitantes ilustres. Su idea era que Madrid contase con un hotel a la altura de los hoteles Ritz de Londres y de París. Su propia boda con Victoria Eugenia de Battenberg fue la excusa para dotar a Madrid con un hotel de lujo, el primero de la capital española. El mismo Rey aportó parte del capital, junto a otros personajes de la sociedad madrileña, y encargó a la Ritz Development Company su construcción, siendo diseñado y construido bajo la supervisión personal del famoso hotelero César Ritz, de quien adoptó el nombre.