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Manuel J. Soler Severino Dr. ArquitectoDirector GENSARK PMProfesor de la ETSAM – UPM |
El contrato de Precio Máximo Garantizado (GPM)[1], es un modelo de contrato donde se acuerda una cantidad económica entre el constructor y la propiedad, normalmente bajo la “supervisión” de un Construction Manager (Dirección Integrada de Construcción), aunque también a veces estas funciones de constructor las puede asumir el Construction Manager, dependiendo del modelo a establecer.
El constructor o en su caso el Construction Manager adquiere un compromiso contractual, con su cliente, sobre el importe máximo del precio de ejecución. Asumiendo el aumento del coste de ejecución, si se produjera, o compartiendo los ahorros obtenidos con la propiedad si éstos se consiguen.
Las claves[2] previas para poder definir esta modalidad de contratos con ciertas garantías, son las siguientes:
- Estudio completo y pormenorizado del proyecto, aunque a veces este no está bien definido, por lo que se fija un importe máximo que los proyectistas, ingenierías y agentes intervinientes, deberán tenerlo en cuenta a la hora de su desarrollo.
- Buena organización y gestión del proyecto, por lo que este tipo de contratos es impensable si no existe una PMO (Oficina de Gestión de Proyectos) Técnica dentro de la propiedad o una Dirección Integrada de Proyecto externa.
- Un análisis de costes, normalmente basado en unos determinados porcentajes (base de datos) y experiencias del Construction Manager.
- Un cronograma, bien estructurado, de todo el proyecto, con las posibles holguras contempladas.
- Un análisis de los riesgos que puedan afectar al proyecto, estableciendo una matriz y sus posibles atenuaciones, para contemplar adecuadamente las contingencias.
- Una implicación efectiva de todos los agentes intervinientes con experiencia demostrada en este tipo de modelo de contrato.
Muchas veces los riesgos se pueden traspasar en los contratos a los diferentes agentes intervinientes, sobre todo al contratista que también tendrá derecho a la parte proporcional de los ahorros obtenidos, si estos existiesen.
Es importante también tener claro, que el término «garantía» no significa que el contratista nunca excederá el máximo establecido. El término “garantía”, implica que la cantidad del GMP se basa en las condiciones y supuestos en el momento en que se estableció contractualmente el contrato, de ahí la importancia de la fecha de negociación del GMP.
En la mayoría de los casos el GMP se negocia antes de que finalice el diseño, por lo que generalmente se le puede permitir al constructor aumentar la compensación más allá del coste económico del GMP, si el alcance del trabajo o las cantidades cambian sustancialmente en comparación con lo que se suponía cuando se negoció el GMP, por eso, la importancia que representa el poder tener en el equipo un Construction Manager, que pueda controlar estas posibles desviaciones.
Uno de los grandes problemas en este caso, son las modificaciones de diseño o peticiones por parte de la propiedad, lo que obliga a intentar tener muy bien definido las necesidades desde el principio del proyecto.
El primer paso cuando se usa el modelo de contrato GMP, es determinar la fecha de la negociación del importe económico del precio máximo.
Como se dijo antes, el GMP generalmente se negocia antes de que se complete la fase de diseño del proyecto por lo que el modelo de contrato GMP depende en gran medida del nivel de finalización del diseño en el momento exacto de la negociación, de ahí la importancia de poder contar con una Dirección Integrada de Proyecto especializada y con experiencia en estos modelos de contrato.
«Es importante también tener claro, que el término «garantía» no significa que el contratista nunca excederá el máximo establecido. El término “garantía”, implica que la cantidad del GMP se basa en las condiciones y supuestos en el momento en que se estableció contractualmente el contrato, de ahí la importancia de la fecha de negociación del GMP».
Existen unas determinadas pautas[3] de la posible fecha de negociación de este tipo de contratos que son las siguientes:
- Objetivos del proyecto: La definición de los objetivos del proyecto son un buen punto de partida a este respecto. En proyectos con restricciones de programación, es más conveniente negociar el GMP mucho antes de que se complete el diseño al 100%, ya que el contratista puede comenzar la fase de construcción antes de que se complete el diseño. Si los objetivos del proyecto incluyen restricciones presupuestarias, entonces es más conveniente negociar el GMP cuando el diseño se acerca al 100%, ya que este momento proporcionará más seguridad en las cantidades económicas del proyecto y el alcance del trabajo, reduciendo así las cantidades de las posibles contingencias.
- Alcance del proyecto: Aquí, si el alcance del proyecto es complejo y requiere un diseño casi terminado, para evitar cualquier riesgo y permitir menores cantidades de contingencias, las negociaciones deberían llevarse a cabo cerca del final del diseño.
- Relación entre la Propiedad y el Construction Manager: Si la propiedad tiene una relación productiva y de confianza con el CM, entonces puede optar por comenzar la construcción antes de completar el diseño al 100%. La propiedad tendría dos opciones: Primero, el GMP se puede negociar antes de alcanzar el diseño al 100%. O, en segundo lugar, la propiedad puede optar por pagar el trabajo realizado sobre la base del coste más los honorarios y luego negociar un GMP para el trabajo restante en una fecha posterior.
- Riesgo de tiempo de adjudicación: Los riesgos disminuyen a medida que el proyecto se acerca al final de la fase de diseño. En este caso, si la probabilidad de los riesgos supera significativamente la necesidad de la finalización temprana del proyecto, entonces las negociaciones del modelo GPM deberían tener lugar más cerca de la finalización del diseño.
Para calcular el importe aproximado del GPM hay que tener en cuenta cuatro componentes principales:
- Costes directos del proyecto: Consisten en los costes reales para que el contratista realice el trabajo real, incluida la mano de obra, el personal, el equipo, los materiales y el trabajo subcontratado.
- Costos indirectos del proyecto: Consisten en los costes generales del contratista necesarios para administrar el proyecto, como la gestión, supervisión, control de calidad y administración del proyecto. Se establece el porcentaje del beneficio que espera obtener el contratista. Puede ser una suma global o un porcentaje de los costos totales del proyecto.
- Contingencia: Como se indicó anteriormente, la contingencia depende del momento de las negociaciones para el GMP. Cuanto antes se lleven a cabo las negociaciones, mayor será la contingencia requerida.
Además de estas consideraciones, otro elemento contractual que se puede utilizar es la cláusula de ahorro compartido, estableciendo unos determinados porcentajes a repartir entre los agentes intervinientes en el contrato, muchas veces se aplica esta cláusula para proporcionar un incentivo al constructor para aumentar la eficiencia de la construcción y proporcionar unos ahorros generales de costos.
Sin embargo, la experiencia ha demostrado en algunos casos, que esta práctica es contraproducente ya que se está pagando al constructor por identificar ahorros de costes durante la fase previa a la construcción, y esto puede causar un conflicto de intereses ya que el contratista puede ver una oportunidad de obtener más ganancias durante la fase de construcción «no comunicándolo» durante la etapa previa a la construcción.
Finalmente, una consideración de contrato de precaución es tener una cláusula que permita a la propiedad finalizar la relación contractual con el GC / CM en caso de que las negociaciones del GMP fallen.
«La experiencia ha demostrado en algunos casos, que esta práctica es contraproducente ya que se está pagando al constructor por identificar ahorros de costes durante la fase previa a la construcción, y esto puede causar un conflicto de intereses ya que el contratista puede ver una oportunidad de obtener más ganancias durante la fase de construcción «no comunicándolo» durante la etapa previa a la construcción.»
En resumen, podemos establecer las siguientes pautas en esta modalidad de contratación:
- El Precio Máximo Garantizado es una modalidad de contrato utilizado en el caso de que el Promotor de una obra quiera implicar a la empresa Contratista de la obra en la limitación de los costes de construcción de la misma. En ese caso, el papel de la Constructora se podría asociar además a la figura de “gestor de la construcción” o Construction Manager.
- En este proceso, se comparten los ahorros y se establece un límite económico a partir del cual se hace cargo la empresa de gestión.
- La Constructora (o el Construction Manager, si existiera) adquiere un compromiso contractual sobre el precio de ejecución, asumiendo el aumento del presupuesto si se produjera (ya que correría exclusivamente a su costa, de ahí el concepto de precio “máximo” garantizado), o compartiendo los ahorros con la propiedad si éstos se consiguen.
- La modalidad de Precio Máximo Garantizado añade el hecho de que el contratista asume el riesgo sobre el coste final de la obra, garantizando al Cliente un precio máximo que nunca podrá ser superado.
- Cuando se termina la obra y se conoce el coste final de construcción, el contratista asumirá el coste adicional sobre el Precio Máximo Garantizado (GPM), si se produjera.
- La Propiedad reembolsa todos los costes directos más los servicios con su beneficio correspondiente, pero el total no puede exceder de una cantidad previamente fijada y que constituye el PMG. En caso de sobrepasarlo el riesgo económico es asumido por el Contratista. En estos contratos es habitual emplear el sistema Open Books (libros abiertos) en el que el Contratista muestra al Promotor abiertamente los costos de los trabajos de ejecución que se realizan en la obra.
[1] Guaranteed Maximum Price (GMP), en inglés.
[2] SOLER SEVERINO, M.J., “Manual para la Dirección Integrada de Proyectos de Construcción”. Ed. MAIREA. “2º Edición. Madrid 2016.
[3] La Guía de Adquisiciones Alternativas del Departamento de Transporte de California.
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